내 집 마련의 전략 짜기-청약 1순위되기는 쉬워도 당첨 안되는 아파트ㅡ미분양 공략? 예비당첨? 전략

작년 10월까지 한 번도 당첨된 적이 없었던 청약!! 청약 전략을 서울에서 수도권 전역으로 바꾼 뒤, 바로 11월에  예비 당첨이  2번이나 되었더랬지요.100번대였지만요. 이전 포스팅이 그 때 이야기였습니다. 이제까지 어떻게 내집마련을 했었는 지, 생각나는 대로 포스팅을 해 보도록 하겠습니다. 참고로 우리 집 가정은 부부 둘 다 열심히 아끼고 저축하는 스타일입니다.

 

 

 

두 번째 예비당첨으로 진심, 수도권에 내 분수(?)에 맞는 아파트가 생긴다는 건 정말 무지 어려운 일이구나... 더욱이 아파트 값이 요 몇 년 새에 전 정권보다 2배 이상 급격히 오른 걸 보면... 격세지감이라....는 말까지 생각나게 하더라구요.

박근혜 대통령 때, LTV 70%까지 물건에 따라서는 많게는 90%도 대출을 해 주어 내 집 마련의 기회가 열렸었습니다. 지금 살고 있는 곳이 좁아져서, 이사를 생각할 쯔음에 반경 15km안에 있는 대단지가 어마어마하게 미분양이 쏟아졌지만.... 회사 보유분 분양이라고 해도 우리 가정의 분수(?)에는 너무 큰 액수의 은행 대출을 받는 다는 게 좀처럼 어렵더라구요.  회사 보유분이라는 명목에 다양한 혜택도 주어졌더랬어요.

 

예를 들면) 은행의 이자를 3년 동안 대신 내 주겠다!!

이사 비용과 수리 비용(벽지)을 내 주겠다!!

이쯤 되면 베란다 확장비와 옵션 무료는 당연하더라구요.

악성 미분양이 된 곳은 가격은 협상에 따라(현금 빵!!!) 제시금액의 10%~20%도 깍을 수 있었더랬어요(여기서 악성 미분양이란, 분양된 지 10년이내인 곳, 미분양 몇 십개가 좀처럼 처리되지 않는 곳, 미분양 딱지가 붙은 아파트는 매매해도 제 값을 못 받아요~). 오늘까지 미분양이라는 딱지를 뗄 때까지 존버하신 분들이 승리하시는 거죠. 제 생각엔 정권에도 경제처럼 업다운의 10년 사이클이 있어서 미분양도 이런 사이클에 따라 대량으로 쏟아지고, 이 때 미분양을 노린다면 좀 더 좋은 가격에 좀 더 좋은 입지를 노릴 수 있겠구나~ 입니다. 결과적으로 아파트는 항상 부족하니, 미분양은 있을 때만 있고 없을 때는 없다!!  결국은 시간이 걸리더라도 다 분양된다는 거죠. 

 

 

 

저를 잘 아는 지인분들이 미분양을 적극 추천하셔서 2018년도에는 미분양 된 곳들만 리스트를 만들어 아파트 투어를 했었거든요.  그때만 해도 아파트 미분양이 제 주위에 꽤 널렸었었어요. 문제는 그때도 우리집 형편에는 터무니 없이 은행 대출을 받아야 한다는 생각에 주저했었습니다. 

 

 

 

그리고 지금 생각해 보니 이정도 물량 공세가 없으면 아파트 값을 잡는 건 거의 무리라고 생각해요. 이명박근혜 정권이 많은 분양 물량을 계획해서 또한 적은 현금으로 내집마련의 기회를 마련할 수 있도록 이박정권 10년 동안 해 온 정책의 결과물을 획득할 수 있었던 기회였던 것 같습니다.

덕분에 신혼집을 당시에 손에 쥐고 있던 현금 몇 천만원으로 입지 좋은 빌라 매입에 성공했고 그 바탕으로 이제는 좀 더 넓은 아파트를 가려고 계획했던 거였죠. 결론적으로 말씀 드리자면 이 계획은 우리 입장에서는 대체로 성공이라고 생각합니다. 살기 좋고 입지 좋은 빌라에서 아파트로 넘어가기..입니다. 문제는 공시지가가 1억 3천만 아래의 빌라로 해야 하는 데, 신축빌라는 이미 훅 넘어버린 다는.... 그리고 1억 3천만 아래의 구축을 구하는 건  꼼꼼히 집의 상태를 살펴서, 예를 들면, 누수, 주차, 집이 따뜻하고 시원한지, 소음 문제, 교통 입지 등등을 봐야 하는 데... 이게 만만치는 않겠지요.  게다가 누가 신혼집을 신축 들어가고 싶지, 구축 들어가고 싶겠어요..... 전세는 괜찮지만, 월세는 비용이 너무 많이 들어, 이건 추천하지 않겠습니다. 

꼼꼼한 신랑 덕분에 필로티 같은 구조지만 입주자들의 차량이 비를 맞지 않으면서 주차가 일렬로 되고(이때는 자차도 없었음) 3분안에 서울 어디를 갈 수 있는 더블역세권, 마트가 1분, 스타벅스 3분, 교육입지도 옆 동네(강남과 겨루는 동네)와 같이 나눌 수 있고, 숲세권이라 운동하려면 어느 때든지 가능한 곳이었죠. 게다가 매달 내는 관리비를 적게 낼려고 일부러 엘리베이터 없는 곳으로 갔답니다(엘베 있었음 더 좋았을 텐데... 이건 뭐 .... 제가 해외에 있어서 같이 봐줄수 없을 때라... 할 수 없었죠). 엘베있음 관리비는 5만 이상이 그냥 들어갑니다.
푼돈이라도 아끼자라는 마음으로 되도록이면 뚜벅이로(역 가까우니까...) 자가용을 사지 않고 끝까지 버티면서 신혼집을 구할 때 받은 은행부채를 틈틈이 갚도록 노력했었습니다. 

5년 전 신랑회사가 교통이 매우 열악한 곳으로 이전하게 된 것을 계기로 결국 자가용을 사게 되었지만요. 거리는 불과 여기서 8km인데 한 번에 가는 교통 편이 없어서, 전철(갈아타기 3번) 버스로 갈아타기(1번) 코 앞을 가는 데 1시간 넘게 걸리는 거에요. 똑같이 8km인데 전 번 때는 전철 6정거장이었고(15분) 인도어인으로 25분 걸렸는 데 지금은 1시간이 넘게 걸리고, 처음에는 대중교통 이용하다가 신랑이 하도 시간이 많이 걸린다고, 자전거 출퇴근을 시도하다가 그만.... 뒀습니다. 서울이 이렇게 업다운이 심한 곳이었다니.... 뭐, 한강을 한 번 건너는 게 만만치 않더랍니다. 한강 건너 가다가 요단강 건널 뻔 했다고.... 게다가 겨울이나 한 여름에는 절대 자전거 못 타니까요. 가장 웃긴 건, 한 밤에 택시로 퇴근할 때는 집까지 15분 걸리더라는......... 그래서 심야, 새벽 근무 때 반드시 이용해야 하는 택시비 10~20만원을 차량구입에 쓰자라고!! 맘 먹었더랍니다.

자가용을 구입하러 중고차 시장에 직접 가서 여러모로 보고 신랑이 맘에 들어하는 브랜드로 골랐습니다. 신랑 친척들이 주로 기O 자동차에 인연이 깊은 분들이라 좋은 점도 나쁜 점도 숙지하고 있어서 다른 브랜드로 골랐거든요. 

 

 

 

근데 우리가 열심히 모은 푼돈(?) 갖고는 자동차도 못 사더라구요. 할부 30개월로 갚는 조건으로 신O은행을 처음 가보았습니다. 2016년 당시 제일 자동차 할부 리스를 잘 해 준다고 소문난 곳이어서요. 근데 할부 30개월을 할 때 정기예금이나 저축을 하면 대출금리가 0.01%라도 싸게 된다는 말과 상담하신 분이 이왕이면 다른 적금 말고 청약 넣으시라고 추천을 해 주셔서  때 당시 생각도 못했던 청약 저축을 넣게 된 거랍니다.

 

 

처음이니까 10만원 적립해 놓고 그 뒤로 한 번도 넣지 않았죠. 왜냐.... 당시에는 절대 이사갈 생각도 없고, 현금도 부족했고..... 아, 물론 대출 이빠이 받으면 되는 데 우리 가정은 은행 대출은 50%까지만 받자하고 있었거든요. 그 이상 받으면, 하우스푸어 정도가 아니라 가정파탄 이에요.  그나마 신랑이 쎄쎄 정기 월급 받아오지만, 저야 강의가 돌고 돌아 있을 때만 있고 없을 때는 놀고(지금처럼).... 학력이 끝내줘도 이 쪽 대학에선 시간 강사만 시키네요.... 시강도 강의가 있어야 하지... 더 어렵디다(큭.... 도쿄에선 정규 교수였는 데... 아, 옛날이여!!! ).

아, 그리고 나중에 알았는 데요. 지금 있는 대출을 갚아야만 다른 대출도 나온다고 그러시네요. 당시에 신혼집 마련하느라고 대출받은 디딤돌 대출이었는데, 이걸 우선 해결해야 주택담보대출 가능합니다. 결국 이때 만든 청약 통장으로,  84A형에 넣을 수 있도록 한 번에 36개월분과 지역별 예치금까지 때려 박고!!!!(이걸로 1순위닷) 모든 현금(결국 퇴직 연금도 해지!! 이걸 영끌했네요)으로 주택담보대출을 갚고나서 이번에 예비 당첨에서 추첨에 들어갈 수 있게 된 것이서 우리에겐 정말 고마운 붕붕이+은행대출 상담원 이었습니다. 

 

  그래프로 봐도 미분양 바닥이네요

 

제가 말씀드리는 전략은 쎄쎄 저축+좋은 시대+좋은 사람들과의 만남의 결과물이에요. 

그러니 아파트 청약을 하시고 혹여나 예비 당첨이 되셨을 경우 고민을 무지 많이 하실 거에요. 저도 그랬거든요. 입지도, 교통도 내 생각에는 터무니 없는 곳이기도 하고.... 청약하고 입주하면 손해? 안하면 너무 큰 후회가 될까? 저는 너무 큰 후회가 될 것 같아서 예비 당첨이 됐을 때 아무리 가망없는 100번 대의 번호라도 서류를 차근차근 준비해서 추첨장에 간 거지요. 
제가 두 번이나 예비당첨이 됐지만 언제나 번호대는 100번대라 정말 기대 아닌 기대를 하고 추첨장에 갔다가 당첨이 된 거거든요.
어느 기사를 보니 예비당첨의 당첨확률에 대해 말씀하시던데요. 예비당첨 20번까지가 그나마 기회가 있다는 거였죠. 기사에서는 일반 분양수의 약 10%~20%가 당첨 부적격자가 나온다고 하네요.
제가 맨 처음 예당이었던 곳은 105 세대 분양에 부적격이 5세대 나왔고 예당 17번째가 마지막 당첨의 기회를 잡았고요.
두번째 곳은 350세대 분양에 부적격이 48세대 나와서 예당 180번대까지도 기회가 갔었어요. 분양지 케바케라 인기있는 곳은 예당 5번이라도 기회가 없기도 하고. . . 어디는 인기가 있어도 예당 18번까지 기회가 오기도 하고 그렇더라구요. 그런데 예당되어도 추첨장에는 반드시 많이 오시지 않아요. 그 덕분에 저같은 100번대에게 기화가 온 것이구요.

그리고 집으로 손익을 계산하는 건.... 집에 대해 너무 가격만 본 거 아닐까? 하고 생각합니다. 물론 가격이 오르면 좋지만요. 똑같은 분양가면 입지 좋은 곳에 가는 게 당연하지만 요새같이 만점들의 전쟁이 있는 시대에 그런 선택은 본인의 생각에 따라 다르겠지요.

이왕 당첨된 것 어차피 내가 살 건대요. 새집이니까 당연히 좋죠.... 청약금액보다 더 떨어질까요? 그런데.... 미분양 되었어도 청약 금액보다 더 떨어지는 건 거의 주택이 법정으로 넘어가는 경우 아니면요. 급 돈이 필요해서 손절하시는 분들 이외에 꾸준히 10년 존버 하시면 손해는 보지 않으시더라구요. 지난 번 미분양 아파트 투어하면서  마침 입주 4년 차에 이사하시는 분을 뵙고 얘기를 들었는 데, 입주 때보다 손해였다고, 이렇게 교통 입지가 나쁠 줄은 몰랐다고.... (그 때 3년 더 기다리셨으면 전철 통했는 데..).그렇게 얘기하셨더랬어요. 지금은 그곳 ..... 2배에서 3배 올랐죠? 아마... 그때 파신 걸 후회하셨을 듯... 

제가 살고 있는 빌라는 내부 단열이 정말 잘 되어 있어, 냉난방이 잘 유지되고요, 언제든 세탁기 돌려도 되고, 역류없고, 주차 문제 없는 곳이어서.... 이제까지 푼돈 관리비 아끼고, 쎄쎄 벌어서 대출 8년 째에 은행 대출을 갚을 수 있도록 도와준 고마운 곳이에요. 비록 현금성이 낮다는 단점이 있지만..... 이 집에서 8년 째 정말 불편함 없이 서울 어딜 갈 수 있는 교통편 덕분에 저는 사방팔방 강의도 잘 다녔더랍니다. 자동차로 갈 수 있는 곳은 다 뺀 이유가 이거죠. 운전도 잘 못하지만, 신랑얘기로 자동차 유지비가 만만치 않다는 이야기도 한 몫 했어요. 그래서 지방에서 강의(정규 교수) 요청이 왔어도 대담하게 노!!라고 얘기할 수 있었지만요. 게다가 이사 비용도 아끼면서 청약에 도전할 수 있는 저렴함(?)도 한 몫 했지요. 내 집이라 맘 놓고 있어서 이사가는 스트레스와 비용 절감도 한 몫 했다고 생각합니다. 

다만, 지금 정권에서는 공시지가를 시세의 80% 아니 90% 아니 100%로 올리겠다고 공언하고 있으니, 이제 이런 것도 기대하기 어렵겠네요. 그렇지만 아직 서울에는 저평가 된 빌라촌이 많이 있으니 한 번씩 살펴 보시는 것도 나쁘지 않을 것 같고요. 1월19일 국무회의로 서울시의 역세권 350m내외의 빌라 연립 다세대가 건축용적률 700%로 종상향을 해 준다는 뉴스 때문에 언덕길.. 좁은 골목길 이미지가 있던 서민촌 역세권 구축 빌라 매입은 좀 더 어려워질 것 같습니다. 제 2 역세권으로 500m로 확장하는 것도 있으니 이것도 저평가 된 구축 빌라매입을 발빠르게 알아보시는 것도 개발을 전제로 10년을 기다린다는 전제하에 나쁘지 않은 선택일 수 있다고 생각합니다.

당분간 미분양은 커녕, 머리터지는 청약도 부족할 것 같아, 미분양을 잡는 전략도 지금은 생각하기 어려울 것 같습니다. 제 지인은 이 전략으로 미분양 사서 입주해서 결국은 이득이었다고 그랬지만요. 미분양이 없는 지금은.... 생각하기 어려운 전략이라 안타깝습니다. 돈이 없을 때는 미분양이 있고, 은행 대출을 다 갚고 나니 집값이 터무니 없이 비싸고.... 세상이 내 맘같진 않습니다요. 

이제 마지막 남은 것은 예비당첨이 됐을 때 고민하시라는 전략 밖에 없는 것 같습니다. 

예비당첨 되시면 무조건 서류 준비 하셔서 분양사업소에 내셔서 서류내용 미리미리 점검 받으시면, 내 서류에 무엇이 부족한 지 알 수 있으니 그것도 하나의 전략인 것 같습니다. 

다음부터는 예비청약 된 이후부터 입주까지 준비하고 살펴야 할 것 들에 관해서 포스팅하기로 하겠습니다.

춥고 눈도 많이 오는 2021년이지만, 새해라는 말이 정말 공감되는 시작입니다.